Depuis 2004, si vous vendez un bien immobilier et que vous ne faites pas partie des cas d’exonération, vous êtes imposé sur le bénéfice réalisé lors de la vente.
La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposée depuis le 1er janvier 2004. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Le prix de revient est calculé à partir de votre prix d’achat, auquel vous ajoutez les frais de notaire ou la commission de l’agence, en plus des éventuels travaux que vous avez réalisés dans le logement. Pas de panique si vous avez égaré les justificatifs ! Un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat est pris en compte si vous possédez le bien depuis plus de cinq ans. Lors du calcul de la plus-value, un abattement de 10 % s’applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année. Ce qui veut dire que la plus-value réalisée sur un bien que vous possédez depuis plus de 15 ans est exonérée !
La plus-value est calculée par votre notaire, qui doit prélever sur le prix de vente le montant de l’impôt à payer. C’est également lui qui rédige la déclaration et vous la fait signer en même temps que la vente. Il versera lui-même l’impôt à l’administration fiscale par prélèvement "à la source" sur le prix de vente.
Certaines plus-values sont exonérées d’impôt par la nature du bien cédé, le montant de la cession ou la situation particulière du vendeur. La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale au jour de la cession, y compris les dépendances attenantes, est totalement exonérée.?De même, si le bien est vendu à un montant inférieur ou égal à 15.000 €, la plus-value est exonérée en totalité. Enfin, en tant que retraité(e) ou invalide de 2e ou 3e catégorie, votre plus-value peut être exonérée si l’avant-dernière année précédant la cession, par exemple en 2008 pour une cession en 2010, vous n’étiez pas redevable de l’impôt sur la fortune et que votre revenu fiscal ne dépassait pas 9.837 € pour une personne seule.
Autre cas d’exonération : la plus-value résulte d’une expropriation. Elle est dans ce cas totalement exonérée d’impôt, sous deux conditions : l’expropriation est réalisée à la suite d’une déclaration d’utilité publique et l’indemnité d’expropriation doit être intégralement réemployée par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai d’un an à compter de la date du paiement de l’indemnité.
Enfin, les Français installés à l’étranger et ressortissants d’états membres de la Communauté européenne, de la Norvège ou de l’Islande sont exonérés de l’impôt sur la plus-value lors de la cession de leur résidence en France. Cette exonération peut s’appliquer dans la limite de deux résidences par contribuable, et sous certaines conditions.
Si vous ne bénéficiez d’aucune exonération, vous pouvez cependant, pour le calcul de la plus-value déduire de votre prix de vente :
Pour en savoir plus :
Delphine Goater – Uni-éditions – avril 2010